2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 거래 시 2년 실거주 의무가 부과됩니다. 이 제도는 투기 수요를 차단하고 실수요자 위주의 거래를 유도하기 위한 정부 대책입니다.
토지거래허가구역 2년실거주 의무 기본사항
토지거래허가구역에서 주택을 매매할 경우 허가를 받은 날로부터 4개월 이내에 입주해야 하며, 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 합니다. 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생하며, 이 기간 동안 임대는 원칙적으로 불가능합니다.
매년 5월과 7월 사이에 지자체가 정기조사를 실시하여 실거주 이행 여부를 확인하며, 수시조사도 병행됩니다. 2년 실거주 의무를 위반할 경우 허가가 취소되고 최대 2천만 원의 과태료가 부과됩니다.
토지거래허가구역 매매 허가 신청 절차
토지거래허가구역 내 부동산 거래 시 매도자와 매수자가 공동으로 관할 구청에 허가를 신청해야 합니다. 신청 후 15일 이내에 허가 여부가 통보되며, 허가증 교부 후 계약을 체결할 수 있습니다.
허가 신청 시 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서, 주민등록등본, 개인정보제공동의서 등의 서류를 제출해야 합니다. 대리인이 신청할 경우에는 위임장이 추가로 필요합니다.
토지거래허가구역 실거주 조건 세부사항
토지거래허가구역에서 주택을 취득한 경우 허가일로부터 4개월 이내에 실입주를 완료해야 합니다. 기존 주택이 있는 경우 허가일로부터 6개월 이내에 매도하거나 임대계획서를 제출해야 합니다.
재개발이나 재건축 지역의 경우 관리처분계획 인가 이후 거래도 허가 대상이 되며, 철거 전 거주 기간과 신축 주택 입주 후 거주 기간을 합산하여 2년 실거주 요건을 판단합니다. 준공 후 실제 입주가 가능한 시점부터 2년간 거주 확약 시 허가가 가능합니다.
토지거래허가제 위반 시 처벌 규정
토지거래허가제를 위반할 경우 유형에 따라 차등적으로 처벌됩니다. 실거주 미이행 시에는 허가가 취소되고 최대 2천만 원의 과태료가 부과됩니다.
허가 없이 거래한 경우에는 거래가 무효 처리되며 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 부과됩니다. 허위 자료 제출이나 위장 전입 등 고의성이 강한 위반 행위는 부동산 실명법 위반이나 사문서 위조 등의 혐의로 확장될 수 있습니다.
토지거래허가구역 지정 현황과 적용 범위
2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
이들 지역에서는 아파트 등 주택 매매 시 구청의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 약 230만 가구가 규제 사정권에 놓일 것으로 예상됩니다.
토지거래허가구역 지정으로 투자 목적의 부동산 거래는 사실상 차단되며, 실수요자 중심의 거래만 가능해집니다. 해당 지역에서는 LTV 40%까지만 대출이 가능하며, 무주택자만 매수할 수 있습니다.
